Tribune

Tribune libre de Jean-Marc Génis : "Bailleurs et Preneurs doivent travailler ensemble"

"L'immobilier est un élément essentiel dans l'économie de nos enseignes et un sujet grandissant de préoccupation". Par Jean-Marc Génis, Président éxécutif de la Fédération des enseignes de l'haibllement.

Rappelons que le commerce occupe près de 100 millions de m² parmi lesquels les centres commerciaux en représentent 20%. Ces derniers sont fréquemment détenus par de grandes foncières avec lesquelles nos enseignes doivent discuter. Elles introduisent parfois des clauses dans les baux commerciaux qui se révèlent au fil du temps peu compatibles avec les équilibres économiques de nos magasins. Depuis de nombreuses années, nous observons une augmentation des coûts d’occupation (loyers et charges locatives) bien au-delà de l’évolution de la consommation et qui met en danger nos comptes d’exploitation.

Qu’observe-t-on ? Les loyers ont augmenté de 7.2% en quatre ans (s’ils sont indexés sur l’ILC depuis sa création) ou de 11.1% (s’ils sont indexés sur l’ICC). Pendant cette même période la fréquentation des centres commerciaux a baissé de 7.8% et les ventes dans nos magasins d’habillement ont diminué de 4.1%. La conjonction de la baisse des ventes et de la hausse des coûts d’occupation porte désormais le taux d’effort moyen, loyer et charges, à 14% du chiffre d’affaires HT.

Ce poste représente fréquemment une contribution supérieure aux frais de personnel (salaires et charges), pourtant considéré comme excessif en France par rapport au reste de l’Europe. Rappelons que cet effet « ciseaux » s’est accompagné d’une augmentation de la fiscalité locale sans précédent (taxe foncière : +5% en 10 ans, taxe professionnelle : +62% entre 2001 et 2009, taxe d’enlèvement des ordures ménagères : +74% entre 2001 et 2009) dont le total représente environ 5% du chiffre d’affaires HT.

Ces mauvaises nouvelles nous obligent à revoir nos stratégies d’investissement. En particulier, la perspective de rénovations et de mise aux normes environnementales de centres commerciaux vieillissants, souvent trentenaires nous inquiète. En effet les baux actuels « triple net » permettent aux bailleurs de déroger à l’article 606 du code civil et mettent l’ensemble des gros travaux à la charge exclusive du preneur. Ce qui était acceptable sous d’autres auspices économiques et avec des centres commerciaux modernes correspondant aux goûts du public est devenu intenable dans des périodes de faibles croissances et de désaffection du consommateur pour ce type d’équipement commercial.

L’intérêt mutuel des bailleurs et des preneurs est de maitriser ces coûts et de revenir à des normes d’exploitation plus acceptables. Eviter les « dents creuses » dans les centres commerciaux ou pire encore les friches commerciales devrait nous conduire à des attitudes constructives dans le contrôle des dépenses et une plus grande efficacité dans les actions promotionnelles.

Certes la détermination des loyers obéit aux lois de l’offre et de la demande mais leur évolution doit rester compatible avec nos comptes d’exploitation. De même les charges locatives décidées exclusivement par les copropriétaires et qui sont imposées aux locataires sans concertation devraient être plus explicites dans leur contenu et plus transparentes dans leur répartition entre les preneurs. Dans un contexte économique plus tendu, nous proposons d’établir sans tarder un dialogue plus équilibré avec les bailleurs. Nous souhaitons, comme eux, des centres commerciaux entièrement occupés avec des preneurs de qualité en bonne santé financière.

Quelles sont nos demandes ?

• Plus de transparence sur les indicateurs de fréquentation
• Plus de transparence dans le contenu des charges locatives
• Plus de transparence dans la répartition des charges entre les preneurs (comme c’est le cas dans les immeubles d’habitation)
• Des règles simples et équitables sur la répartition des coûts de rénovation et de mise aux normes des centres commerciaux

La publication prochaine du décret fixant les objectifs énergétiques à atteindre dans les bâtiments commerciaux, pourrait être l’occasion d’ouvrir le dialogue.

Ces demandes sont légitimes, modérées et confortées par les récentes décisions de la Cour de Cassation. Ce dialogue- entre bailleurs, associations de commerçants et représentants des preneurs pour l’instauration d’un cadre de bonne conduite- permettrait d’éviter que le législateur, lassé d’une telle opacité dans nos relations contractuelles, n’impose un cadre juridique contraignant et pas nécessairement compatible avec la liberté du commerce. Il est urgent de faire preuve collectivement de sagesse et d’esprit de négociation afin de dégager ensemble les marges indispensables aux efforts nécessaires de promotion et de modernisation de nos espaces commerciaux.

09/01/2012 - 18h43

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